住宅ローンについて

住まいを購入するとき、自己資金だけで購入費用を賄える方は少数です。多くの方が利用するのが住宅ローンです。住宅ローンにはいくつもの種類がありますので、ご自分のニーズや状況に合うものを選ぶことが大切です。また、住宅ローンを利用する時は、返済中に大きな病気や事故などで収入が途絶えてしまったときの事も考えておかなければなりません。

①住宅ローンの種類

住宅ローンには公的住宅融資と銀行などの民間住宅融資があります。現在は財形住宅融資等の公的融資は一部にとどまり、多くを民間住宅融資が占めています。民間住宅融資は買う方の実情に合わせ多くの種類のローンがあります。民間のメニューの中にフラット35』という名前の付いたローンがあります。これは住宅支援機構が民間金融機関をバックアップする仕組みの長期固定型金利の住宅ローンです。返済が始まった後も、一度決定した金利が変わらないことや繰上返済の手数料無料等が特徴です。

②住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンを選ぶ時の最大のポイントは金利タイプです。3種類のタイプがあります。

⒈変動金利型

返済開始後もその時々の市場金利に応じて、当初の借入金利が変わる仕組みです。このタイプの金利は半年毎に見直されますが、返済額は5年間変わらず、5年毎に改定されます。

 

⒉全期間固定金利型

このタイプは返済終了までの全期間にわたって金利の変更がありません。フラット35』はこのタイプになります。将来金利が上昇しても借入時の金利は変わりませんので変動金利型より利率は高くなります。

 

⒊期間選択固定金利型

このタイプは当初の2年あるいは5年、10年といった一定期間だけ金利を変更せず、これらの期間が終了すると変動金利に変わります。ただし、期間終了後に再度固定金利を選べるものもあります。

 

◇変動金利と固定金利を合わせたタイプの住宅ローンもあります。

 

◇どの金利タイプを選ぶかは、なかなか判断が難しいです。将来の金利を予想してタイプを選ぶ時には、借入れる方の年齢や借入期間、その間のライフプラン等も大きく関係してきます。

③住宅ローンの返済方法

住宅ローンはいくら借りられるかいくら返せるかで決まります。同じ金額を借りる場合でも返済方法によって総支払額や家計への負担が大きく違うので、自分に合った返済方法を選びましょう。返済方法は元利均等返済と元金均等返済の二つのタイプがあります。

 

元利均等返済は元金と利息を合わせた毎月の返済額を、一定にする返済方法です。毎月の返済額はいつも同じですが、その内訳である元金と利息の割合が返済が進むたびに変わっていきます。最初の頃は元金の割合が少なく、返済が進むほど利息の割合が少なくなります。

 

元金均等返済は毎月返済する元金を一定にするものです。利息は返済していない元金で変わりますので、毎回の返済で元金が減るにつれて利息も減っていきます。従って回を追うごとに毎月の返済額も減っていきます。

 

◇メリット・デメリット

元利均等返済は毎月の返済額が一定なので、ライフプランを立てやすいメリットがあります。しかし、返済期間の前半では利息が多く返済総額が大きくなるので、借入残高の減少が遅く、同じ返済期間で比較した場合、元金均等返済よりも総額返済が多くなるというデメリットがあります。

 

元金均等返済は回数を追って元金の返済が早く進むので、毎月の返済額(元金+利息)が回を追うごとに少なくなっていきます。総返済額が少なくなることが大きなメリットです。反面、返済開始当初の毎月の返済額が高い事がデメリットになります。

 

◇ボーナス返済の有無を検討

ボーナス返済はボーナス月に他の月より多めに支払う返済方法ですが、職業によってはボーナス金額が変動したり、あるいはない場合もありますので、慎重に検討する必要があります。

 

◇繰上返済の検討

住宅ローンの返済は長期間に渡ります。返済期間中に元金の一部を繰上返済し返済総額を減らす事も来ます。その方法は期間短縮型返済額軽減型があります。

金融機関によっては繰上返済に手数料が必要な場合がありますから、住宅ローンを選ぶ時に金融機関に確認するようにしましょう。

④住宅ローンの申込みから融資実行まで

住宅ローンは申し込みをしてすぐに融資を受けられるわけではありません。いくつかの手順を踏む必要があります。

 

⒈事前審査

一般的な住宅ローンは、購入したお住まいを担保に融資が実行されますので、売買契約が完了してから申込みをすることになります。そうなるともし融資が受けられないと困りますので、住宅ローンの多くの場合契約前に事前審査を行います。事前審査で本審査に通りそう、という了承が頂けたら売買契約を締結して住宅ローンの申し込みをします。しかし事前審査に通っても、確実に住宅ローンが受けらるわけではありません。

注意点として、ほとんどの売買契約では、ローン審査に通らなかった場合には、契約を白紙解除できるローン特約が盛り込まれています。もしこの特約がないと契約解除できず、契約不履行により違約金が発生したり、手付金が戻ってこないことがあるので、必ず確認しましょう。

 

⒉本審査

本審査では、年収に対する返済の負担割合、勤続年数や雇用形態、他のローンの借入れ状況、健康状態などがチェックされます。民間の住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が申込資格条件として義務付けられています。信用保証会社が調べるのは、主に契約者の返済能力購入した物件の担保価値2点です。審査に通ったら金融機関から融資承認書が発行されます。

 

⒊融資実行

本審査に通ったら、いよいよ融資の実行です。具体的には住宅ローンを提供する金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶことで融資実行となります。契約内容は大まかに知らされていますが、金利などはこの時確定します。また融資を実行する日取りなどもこの時決まります。融資実行日に売主に対して残代金を振込むことになります。残代金を振り込み物件を登記し、抵当権が設定されたら、住宅ローンの借り入れの手続きは無事完了です。